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业主抛出“六大理由”拒交物业费 看似“理直气壮” 为何难获支持?

业主抛出“六大理由”拒交物业费

看似“理直气壮” 为何难获支持?

案件简介:

顾某系南京某小区业主,未交纳2006年至2015年度的物业费,被物业公司起诉到法院。

顾某辩称,其未交纳物业费用系基于以下理由:第一,与物业公司未签订任何服务协议,不是合同当事人,物业公司无权起诉;第二,房子存在质量问题,从收房第二年就发现房顶及外墙渗水,向物业公司报告,来人修过几次,没有修好;第三,家中曾发生失窃,并报警,物业公司既没有履行安保业务,也无法提供监控录像,造成财产损失;第四,小轿车停在小区内被撞坏,花费维修费2000元;第五,地下室公共部位,被人侵占,要求物业拆除,物业不作为;第六,2013年之前房屋没有装修,没有入住,不应交费。

法院经审理认为,顾某的抗辩不成立,依法支持了物业公司的诉求,判决顾某支付物业费。

法官说法:

顾某在诉讼中提出了这么多答辩理由,为什么法院没有采纳,还判决他支付物业费呢?

第一,业主能否以与物业公司之间没有签订合同,不是物业服务合同当事人为由,拒交物业费

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。另外虽没有签订物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务人的物业服务,物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的,人民法院予以支持。

第二,房子存在质量问题,能不能拒交物业费?

房屋存在质量问题属于开放商遗留问题,应由业主与开发商在房屋买卖合同法律关系中解决,与物业服务合同不属于同一法律关系,据此拒绝交纳物业费,不能得到法院支持。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

第三,能否以人身、财物受损为由拒交物业费?

《物业管理条例》第三十六条第二款规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产受到损害的,应依法承担相应的法律责任。物业服务企业如果履行了物业服务合同,在管理上不存在过错的情况下,业主不能据此拒交物业服务费。本案中,物业不能提供监控录像的原因在于开放商在设计建设过程中就该位置未设置监控设备,而不是由于物业对监控设备使用不当造成的。车辆损失方面,由于业主未将车辆停放在车位上,也未交纳停车管理费,双方之间不成立保管关系,物业公司证明不存在过错,对于车辆损失不承担责任。

第四,能否以有人私搭乱建,侵占公共区域为由拒交纳物业费?

对于在违法搭建、侵占公共区域等法律、法规和管理规约禁止的行为,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应及时处理;业主使用人对侵占自己合法权益的行为,可以依法向人民法院起诉。本案中,对小区内的私搭乱建行为,物业服务企业接到业主投诉后,及时与相应业主取得联系,发送了书面整改通知书,并向相关行政主管部门书面报告,已履行了相应的义务,对于业主据此拒绝交纳物业服务费的辩解,法院不予采纳。

第五,房子没有入住,也要交物业费吗?

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。物业费是指物业公司提供公共部位清洁、绿化、公共设施保养、公共秩序维护、安全保卫等具有共同性质的服务,所应收取的费用。物业费具有综合性,不因个别业主没有入住而免除。所以,无论业主基于什么原因未入住,均应交纳物业费。关于房屋空置的认定及物业费交纳比例,一般在物业服务合同中有约定,如果没有约定,则根据价格主管部门的规定确定。

2016-9-28
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